Les sociétés immobilières civiles sont inconnues du grand public. Tout le monde a entendu le terme SCI ou société civile immobilière dans sa vie. Mais qui sait ce qui se cache derrière ce terme de SCI ? Dans quel cas un SCI est-il utilisé ? Qu’est-ce qu’un SCI ? Qu’est-ce qu’un IBS familial ? Quelle est la définition d’un IBS ? Voici un guide pratique à l’intention des sociétés civiles immobilières pour en savoir plus à ce sujet et sur les principes de l’IBS.

Une société civile immobilière vous permet d’acheter ou d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez acheter une maison, un appartement ou un immeuble SCI. Vous pouvez également investir dans SCI, ce qui signifie créer un SCI avec un investissement locatif à l’esprit. Nous verrons quel est l’intérêt du IBS, les avantages et les inconvénients de une famille IBS.

A lire en complément : 3 raisons de faire construire une maison contemporaine

Ensuite, vous apprendrez comment construire et ouvrir une société civile immobilière, comment elle fonctionne et comment la gérer. Nous discuterons également du statut d’une ISC familiale (ou non) et de leur importance.

Enfin, la fiscalité en SCI est essentielle. Vous ne pouvez pas vous engager dans la création d’un SCI sans tenir compte de la fiscalité des sociétés immobilières civiles. Nous verrons les régimes fiscaux de l’IBS, la fiscalité et la comptabilité de la famille IBS. A la fin de la lecture de ce guide pratique, vous serez à l’aise avec les principes fondamentaux des sociétés civiles immobilières.

A lire également : Tout savoir sur l’immobilier neuf à Toulouse

SCI : Définitions

Dans cette première partie, nous verrons la définition d’un SIC. Que signifie l’acronyme SCI ? SCI signifie société civile immobilière. C’est une abréviation.

Définir une société civile immobilière n’est pas simple. On va briser ses trois mandats.

Société civile immobilière : définition

Qui dit SCI, dit Société. Comment est un entreprise définie ? Une société est une personne morale. Toi et moi sommes des personnes physiques, faites de chair et d’os. Une entreprise n’a pas de forme physique. C’est la rencontre de plusieurs personnes pour atteindre un objectif commun. Vous devez être au moins deux pour créer un SCI.

Le terme civil désigne le type d’activité possible au sein de l’IBS. Les activités commerciales peuvent s’opposer aux activités civiles. L’achat et la revente de marchandises sont une activité commerciale. Cette activité ne peut pas être réalisée dans un IBS. Pour cela, il a besoin d’une autre forme d’entreprise, comme une SAS ou une LLC par exemple. Dans l’immobilier, la location nue est une activité civile. Ainsi, vous pouvez acheter un immeuble, une maison ou un appartement à SCI pour les louer.

Enfin, une société civile est un bien immobilier si elle détient principalement des actifs immobiliers. Il y a des sociétés civiles dont l’activité n’est pas immobilière. Si le SCI possède un appartement, une maison, un immeuble ou tout autre type de biens immobiliers et rien d’autre, alors nous pouvons parler sur l’immobilier société civile.

Qu’est-ce qu’un SCI ? En résumé, un IBS peut être défini comme suit : un SCI est une forme d’entreprise qui vous permet d’acheter et de gérer des biens immobiliers . En théorie, le caractère civil de l’IBS ne permet pas les activités commerciales. Nous verrons que, dans la pratique, certaines activités immobilières commerciales sont tolérées.

Définition de la famille IBS

Parmi les différents types d’IBS, il y a la famille SCI. Qu’est-ce qu’un SCI familial ? La définition d’un IBS familial est simple.

Il est défini par la qualité de ses propriétaires, également appelés associés. Par nature, ils sont de la même famille. Par exemple, mes parents ont offert à mes deux sœurs et à moi d’acheter une propriété ensemble. Pour ce faire, nous avons créé une société immobilière civile. Puisque les associés de ce SCI sont tous de la même famille, je peux donc dire que je suis un partenaire dans une famille IBS.

Un autre type de SCI est la vente de construction SCI. Ce type de SCI a une durée de vie très courte puisque le but de l’ICS est, par exemple, d’acheter un terrain, de construire un projet immobilier de type maison ou de bâtiment et de revendre les biens immobiliers construits. L’achat est effectué par plusieurs et le SCI est un véhicule pour réaliser le projet d’investissement immobilier. Nous pouvons également parler de la revente d’achat SCI dans ce cas.

Dans quel cas un SCI est-il utilisé ?

Un SCI est principalement utilisé pour acheter des biens immobiliers de plusieurs. Un SCI est utilisé pour rassembler plusieurs personnes autour d’un projet : un investissement locatif, l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble à SCI. C’est pourquoi créer une société civile immobilière. Vous ne pouvez pas créer un IBS seul, vous devez être au moins deux associés. Nous verrons pourquoi créer un SCI, ses avantages et ses inconvénients dans un chapitre suivant.

Un SCI est donc la rencontre de plusieurs personnes autour d’un projet immobilier. À quoi sert un SCI autre que celui utilisé ? Un SCI offre une flexibilité dans la gestion des actifs immobiliers.

Acheter en SCI ou nom propre ?

La majorité des biens immobiliers en France sont détenus en nom propre. Qu’est-ce que ça veut dire ? Acheter en votre propre nom signifie acheter de l’immobilier sans passer par une entreprise. Par exemple, M. X achète une maison et veut en faire sa résidence principale.

Acheter en votre propre nom peut également être fait par beaucoup. Par exemple, Mme Z vit avec M. U. Ils ont l’intention de vivre ensemble dans un appartement. Ils peuvent acheter cet appartement ensemble en leur propre nom, sans recourir à un SCI.

Sur l’acte de vente et le titre de propriété, c’est le nom de la personne physique qui apparaît. C’est ce qu’on appelle un achat en ligne ou en propre nom.

Acheter dans SCI n’est pas acheter en votre propre nom. Nous passons par une entreprise, dans ce cas une société civile immobilière. Si Mme Z et M. U créent un SCI pour acheter l’appartement, le SCI est propriétaire de l’appartement. Mme Z et M. U sont les propriétaires du immobilier société civile, ils sont appelés les partenaires de la SCI. Mme Z et M. U peuvent vivre dans leur appartement.

La différence entre un achat en propre nom ou en SCI est simple : c’est l’interposition d’une société (de type SCI ou non) entre la ou les personnes qui achètent le bien immobilier et l’immobilier. Cela crée des différences juridiques. Le SCI offre une flexibilité supplémentaire dans la gestion de patrimoine.

Il n’y a pas de meilleure forme que l’une ou l’autre. Acheter en SCI ou sur son propre nom dépend du type de projet, de la situation des acheteurs, des plans futurs pour l’immobilier, situation familiale…

Que puis-je acheter dans SCI ?

Qui dit la société civile immobilière, dit l’immobilier. Ainsi, vous pouvez acheter de l’immobilier via un SCI. Les achats les plus courants sont l’achat d’une maison ou d’un appartement dans SCI. Acheter votre maison en SCI n’est pas très fréquent parce que la plupart des gens ne connaissent pas ou peu au sujet de l’IBS et faire leur achat en leur propre nom. Les investisseurs immobiliers, les couples vivant en cohabitation ou en rythme, peuvent trouver un réel intérêt à acheter par le biais d’un SCI.

L’achat d’une maison dans l’immobilier de la société civile pour un couple en cohabitation permet d’éviter l’indivision par exemple. Indivision est aussi une forme de détention d’une propriété par beaucoup. Une maison ou un appartement peut être acheté en indivision. L’achat ou la possession d’un bien indivis est une détention au nom propre.

L’indivis est une forme de détention et de gestion de biens à plusieurs personnes. L’indivis n’est pas très stable dans le temps parce qu’aucun détenteur du parti (personne qui détient une part d’une propriété indivise) ne peut être contraint de rester dans les indivis. Cela signifie que chaque personne qui fait partie de l’indivision peut s’en sortir quand il le veut. Il peut revendre sa part quand il le souhaite, sans que les autres parties puissent l’empêcher de le faire.

Voici un exemple : Madame I meurt. Elle quitte une maison pour ses cinq enfants. Une fois passés au notaire pour régler la succession de Madame I, les cinq enfants se retrouvèrent propriétaires de la maison. Chaque enfant possède 20% de la maison divisée. L’indivis est la forme de détention de la maison suite au décès de Madame I.

Imaginons que deux enfants ne veulent pas garder leurs parts de la maison et préfèrent l’argent. Ils décident de revendre leur part de la maison. Les trois autres enfants ne peuvent pas les empêcher. Ils ont le choix : soit ils achètent les actions des deux enfants, soit la maison est vendue. Dans ce cas, chaque enfant reçoit 20% du prix de vente.

Un autre exemple bien connu d’indivision est celui des couples divorcés. L’achat de leur résidence principale se fait souvent de manière indivise. Quand un membre du couple veut se défaire de la maison ou de l’appartement, le second n’a souvent pas les finances nécessaires pour racheter la part de l’indivision de l’autre. L’appartement ou la maison est ensuite vendu, souvent rapidement, et donc épuisé.

Attention, l’achat en sci n’est pas toujours préférable à un achat en indivision, surtout pour l’achat d’une résidence principale. Il s’adapte aux cas d’étude et aux objectifs avant d’opter pour une option.

Investir dans la SCI

Vous pouvez investir dans SCI. Vous pouvez également acheter un bâtiment, beaucoup de garages, parkings, un bâtiment ou des locaux commerciaux à SCI. Investir à travers une société civile immobilière vous permet d’acheter de l’immobilier de beaucoup. Vous pouvez faire des investissements immobiliers locatifs seuls, mais certaines propriétés, comme l’immobilier, sont plus chères. Il est alors intéressant de se réunir avec plusieurs pour investir. Le risque est donc réparti entre les partenaires de l’ICS. Immobilier société civile a plus de moyens financiers parce que l’achat de l’immeuble dans la société civile immobilière rassemble les finances de plusieurs partenaires. Le poids financier est plus important.

Création d’un immobilier civil société pour un investissement locatif permet de encadrer les choses. Les partenaires investisseurs fixeront les règles du jeu au sein de la société civile immobilière. Investir dans SCI apporte beaucoup plus de stabilité que d’acheter en indivision ou en propre nom. Je ne recommande pas l’investissement locatif à plusieurs en nom propre dans la majorité des cas. Créer un SCI pour un investissement locatif n’est pas très coûteux et permettra d’éviter de nombreux problèmes. Que le SCI achète une maison, un appartement ou une propriété, la détention de ces propriétés via un SCI vous permet de définir un cadre solide à l’épreuve du temps.

Si vous voulez découvrir les 4 effets de levier de SCI pour acheter plus de biens immobiliers, cliquez ici pour une formation gratuite.

Les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale

Commençons par les inconvénients de l’immobilier de la société civile.

Le coût d’un SCI

La création d’un SCI coûte de l’argent. Les formalités de la création d’une société civile immobilier encourent des coûts. Il faut entre 200€ et 400€ minimum si vous faites toutes les étapes pour établir vous-même le SCI. En général, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts de la société civile immobilière. Nous verrons ce que sont les lois et combien elles sont importantes un peu plus tard.

La rédaction des statuts par un professionnel coûte entre 1000€ et 2000€ en fonction de la difficulté de rédaction, d’édition et de conseils fournis. Il s’agit d’un inconvénient de l’IBS qui se produit uniquement lorsque le SCI est créé. Ce coût doit être lié au montant de l’achat de biens immobiliers ainsi qu’aux avantages fournis par le SCI.

Comment gérer un SCI ?

L’immobilier de la société civile exige du formalisme pour sa création, mais aussi pour sa gestion. La gestion d’un SCI est relativement simple, mais cela prend du temps. La gestion d’une société civile immobilière prend plus de temps que la gestion d’un bien détenu en direct. C’est le principal inconvénient de SCI. Comment cela fonctionne-t-il dans un SCI ?

La gestion du IBS est récurrente. Si vous n’êtes pas à l’aise avec la paperasse, alors cet inconvénient peut rapidement devenir redhibitoire. Ce désavantage peut être réduit à néant en déléguant le maintien de la comptabilité et des formalités à un professionnel. Il fera ce boulot pour toi.

Le SCI demande le maintien de la comptabilité, des assemblées générales, des déclarations fiscales supplémentaires. Toutes ces tâches de gestion rendent un achat immobilier plus lourd. Acheter en votre propre nom est donc plus simple de ce point de vue.

L’intérêt d’un SCI peut être multiple. Pour créer ce type de société, les avantages qu’elle procure doivent être supérieurs à ses inconvénients.

L’avantage de l’IBS pour les successions

Dans une succession, le SCI offre un avantage par rapport à l’indivis. Je tiens à souligner que l’indivision est une forme instable de détention, alors que la détention de biens immobiliers par l’intermédiaire d’un SCI est beaucoup plus stable. Voyons le choix décisif entre SCI ou indivis.

Prenant l’exemple de Madame I, imaginons qu’elle possède sa maison en SCI plutôt que dans l’indivision. À sa mort, les enfants ont hérité de 20% des actions de la SCI qui possède la maison. Les enfants qui voudraient vendre la maison ne peuvent pas forcer la main aux trois autres enfants. C’est le cas si Mme I prévoyait cette possibilité dans les statuts du SCI lors de sa constitution ou ultérieurement.

Pour préparer sa succession, Mme I a peut-être formulé plusieurs hypothèses dans les statuts de la SCI. Si elle veut que la maison reste dans la famille, alors le SCI peut déchire les associés qui ne font pas partie de la famille. Les statuts peuvent également fixer les modalités de gestion et d’entretien de la maison. Les décisions sont prises à la majorité, mais certaines actions peuvent être décidées sans l’accord des enfants associés, juste sur la seule volonté de l’immobilier civil directeur de la société. Ce dernier peut agir en fonction de la liberté que le SCI lui laisse. Cela évite la paralysie et l’inaction qui peuvent être coûteuses.

En termes de succession, le SCI présente également d’autres avantages. Mme I aurait pu anticiper sa succession grâce au SCI. Un don, une transmission précoce peut permettre aux enfants de devenir propriétaire de tout ou partie de l’ICS avant le décès de Mme I. L’intérêt d’une succession précoce via le SCI est double.

Il y a un avantage fiscal mais aussi un avantage pour les relations familiales. Je suis en faveur d’une transmission précoce. Attendre la mort d’une personne peut entraîner des difficultés pour la succession. Le domaine peut mal tourner et les enfants pourraient se déchirer. Si Mme I discutait de ses choix de transmission avec ses enfants, ils ont pu poser leurs questions et les différences sont réglées pendant la vie de Mme I. On peut dire que le SII préserve les liens familiaux qui peuvent être affaiblis au cours d’une succession.

Avantage fiscal et SCI

Dans la rubrique « Pourquoi utiliser un IBS », j’appelle maintenant les avantages fiscaux. Ils peuvent être de plusieurs natures.

Pour rester dans le cadre des successions et des avantages de l’immobilier civil société, il y a aussi un gain fiscal à la clé. Le transfert d’actifs immobiliers est coûteux. Sur le plan financier, la transmission non préparée (héritage par exemple) génère des droits de transfert.

Si Monsieur X décède et laisse à son enfant un bien dont la valeur est de 200.000€ en héritage, son enfant, Mademoiselle X paiera environ 18000€ d’impôt sur les successions, soit 9% de la valeur. Si M. X n’avait pas anticipé son héritage, il est probable qu’il n’ait pas laissé les 18000€ à son enfant pour payer l’impôt sur les successions. Où un SCI dans un héritage peut réduire la facture fiscale à zéro, si cela vous intéresse.

Mlle X n’a peut-être pas cette somme d’argent sur son compte. Elle pourrait être amenée à vendre le propriété, ne pas payer les 18000€ d’impôt qu’elle doit à l’Etat. Avec un SCI, M. X pourrait réduire ses impôts.

Les questions fiscales sont donc importantes. Il y a des dizaines de milliers d’euros d’impôts qui peuvent être évités légalement, en profitant des bonnes règles.

L’IBS permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi régissant les successions. La réduction de l’impôt sur les successions dans les SCI est presque automatique. Par nature, la valeur des biens immobiliers détenus par l’intermédiaire d’un SCI est réduite d’environ 10 %. C’est toujours moins cher à payer.

Un autre avantage fiscal du SCI est la souplesse qu’il offre lors de la transmission anticipée. Ce type de transmission peut être un don par exemple.

M. G et Mme P veulent donner de l’immobilier à leurs trois enfants. Plus les jeunes M. G et Mme P, moins ils devront payer d’impôts sur ce don. La mise en place d’un SCI leur permet de donner le bien plus tôt à leurs enfants. L’avantage fiscal du SCI est difficile à quantifier et dépend de nombreux paramètres. Dans cet exemple, on peut imaginer que le don via le SCI est anticipé d’une douzaine d’années. Ces douze années peuvent fournir un avantage fiscal de dizaines de milliers d’euros. L’intérêt d’ouvrir un SCI est alors d’anticiper l’héritage de plusieurs années pour réduire les impôts successoraux.

Le choix du régime fiscal offre également un avantage supplémentaire. Le SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu, mais aussi l’impôt sur les sociétés. J’ai personnellement opté pour le régime fiscal des sociétés au sein de mon IBS. Cet avantage fiscal me permettra probablement d’acquérir une plus grande richesse. Ce régime fiscal sera détaillé à la fin de l’article.

L’avantage d’un SCI pour un investissement locatif

La société civile immobilière est un bon outil pour investir beaucoup dans l’immobilier locatif. Les placements locatifs peuvent être faits à deux ou plus. Selon la taille et le montant à investir, être deux ou trois investisseurs peut être une bonne idée.

Le SCI aide pour rassembler les investisseurs dans la poursuite de leur objectif commun : acheter un investissement locatif dans SCI. Le SCI leur donne un avantage de stabilité par rapport à l’indivis. Le deuxième type d’avantage est la division des rôles. Un partenaire du SCI peut apporter son expertise en rénovation. Un deuxième partenaire s’occupera de la location, de la gestion et de l’administration de la société civile immobilière. Le dernier partenaire a beaucoup d’argent et financera la location d’investissement.

Chaque partenaire apporte ses compétences au SCI. Pour que le partenariat fonctionne, il doit y avoir des règles du jeu. Les partenaires veilleront à définir ces règles dans les statuts de l’ICS. Des articles bien rédigés et adaptés à nos investisseurs constitueront un avantage certain de la SCI. C’est une garantie de stabilité, de sérieux, de bonne compréhension entre les propriétaires de la SCI.

Pourquoi utiliser un SCI si ce n’est pas pour profiter de ses avantages ?

En fin de compte, créer un SCI répond à plusieurs intérêts. Les avantages et les intérêts d’un IBS varient en fonction de l’objectif de l’IBS. Un SCI peut être utile aussi bien pour un bien que pour un investissement locatif. L’ouverture d’une SCI familiale organisera des relations au sein de la famille en ce qui concerne les biens détenus dans le SCI. Les parents trouveront un avantage fiscal en anticipant la transmission par leur SCI et un avantage relationnel en évitant les tensions futures sur l’héritage.

L’impôt sur les successions dans une société civile immobilière familiale peut être réduit, si les partenaires le font correctement. En particulier, le SCI permet d’anticiper la transmission du patrimoine et de laisser un héritage plus important aux enfants. L’héritage via un SCI de l’immobilier est souvent synonyme de stabilité et implique que l’immobilier restera dans la famille. De plusieurs points de vue, l’IBS est préférable à l’indivision pendant les successions.

Avant de créer un SCI, il est préférable d’étudier les avantages et les inconvénients de ce type de structure. Si les avantages l’emportent sur les inconvénients alors, SCI est un bon choix. S’il y a plus d’inconvénients, alors le SCI devient une machine à gaz. Les coûts de création ou de constitution et d’exploitation peuvent rendre l’ICS indigeste et annulera ses avantages.

Comment créer une SCI familiale ?

Escalade, construction d’une SCI familiale est une bonne idée pour tous les avantages mentionnés ci-dessus. Si vous êtes convaincu que cet outil est intéressant, alors vous devez en profiter. Le coût de la création d’un IBS familial peut être négligeable par rapport aux avantages que la famille en retirera. Il faut entre 200 et 400€ de frais de création pour une société civile immobilière familiale si les partenaires font tout eux-mêmes. Ce prix n’est pas énorme pour créer une société SCI ou autre type. Le coût de création peut augmenter si un professionnel intervient. Dans mon cas, le SCI coûte 1600€ tous inclusivement. Ce prix pour un SCI est en moyenne. J’ai fait appel à un professionnel pour me conseiller. HATH à l’époque, je n’avais pas une connaissance aussi fine et pratique de l’IBS qu’elle l’est actuellement. Le fait d’avoir des statuts pro rédigés vous permet d’envisager de nombreuses possibilités, d’éviter les erreurs coûteuses et d’avoir un IBS qui poursuit des objectifs utiles pour les partenaires de l’IBS.

Ainsi, vous pouvez ouvrir un SCI seul, sans aide extérieure. Il existe de nombreux sites qui offrent des statuts SCI gratuits ou payants. Utiliser ce type de lois sans comprendre à 100% ce qu’ils contiennent est une grave erreur que j’ai presque faite. Comment fonctionne un SCI ?

Je ne voyais pas l’intérêt de payer un professionnel pour mettre en place un SCI avant d’en rencontrer un. Dans mes lois prérédigées, il a mentionné trois articles qui vont à l’encontre de mes objectifs. Sans ces trois clauses, j’aurais perdu les avantages recherchés en utilisant un IBS. J’aurais fini avec une balle inutile au pied pour gérer efficacement mon immobilier investissements.

En résumé, la création d’un SCI coûte entre 200 et 2000€ selon la complexité du SCI et celui qui rédige les statuts. Le coût d’un SCI dépend donc de vos compétences juridiques et de la personne qui exécute la procédure. Démarrer un SCI familial ou non est relativement simple si vous êtes en même temps que des procédures administratives.

Comment configurer une SCI familiale en quatre étapes ?

La première étape consiste à réunir les membres de la famille qui participeront à ce projet. Dans notre société civile immobilière familiale, mes parents ont rassemblé mes deux sœurs et moi pour parler du projet. Mon père a trouvé un métier local. Comme mes parents voulaient transmettre une richesse à leurs enfants, ils ont décidé que cette chambre serait achetée ensemble. Le regroupement familial a donc abouti à la décision collective de faire cet achat en tant que famille.

La deuxième étape consiste à définir le terrain de jeu et les règles au sein de la Sci. Dans notre famille SCI, l’assemblage est simple. Mes parents sont minoritaires en actions (10 %) et les enfants majoritaires (90 % à trois). Le paquet financier permet au SCI d’être financé par mes parents. Dans ce cas, il s’agit d’un montage qui combine un SCI avec une LLC.

Cette édition est un peu plus complexe qu’un assemblage sci familial classique. En général, la création du SCI se produit lors de l’achat de biens immobiliers. Par exemple, un couple achète deux appartements dans une copropriété. Ils n’ont pas d’enfants, mais prévoient d’avoir des enfants. Sur les conseils d’un ami, puis validé par leur notaire, le couple achète les deux appartements en sci. Ils prévoient ainsi la transmission précoce ou non, par don ou succession, d’appartements à leurs futurs enfants.

Un autre cas pour un rassemblement de Sci en tant que famille est l’achat d’une maison à Sci avec des enfants. Les parents investissent dans une maison. Ils investissent dans le SCI. Ce SIC appartient à 98 % des parents et chaque enfant détient 1 % de l’ICS. En raison bien sûr, les parents donneront tout ou partie de leur part de 98 p. 100 aux enfants. Le prix d’une SCI familiale de ce type n’est pas plus élevé que celui d’un ensemble de SCI entre investisseurs. Vous avez juste besoin d’avoir quelques clauses différentes dans le statut.Si vous voulez en savoir plus sur la façon dont les statuts sont écrits, puis cliquez sur ce lien pour recevoir une formation sur ce sujet.

Comment construire un IBS et légalement lui donner vie ?

Nous avons vu comment monter un SIC d’un point de vue organisationnel avec les étapes 1 et 2.

La troisième étape de la mise en place d’un IBS consiste à imprimer les articles qui ont été rédigés en fonction des objectifs des partenaires de l’ICS. Les associés signent ensuite les statuts et remplissent le formulaire M0, qui est nécessaire pour créer un SCI. Le SCI est prêt à ouvrir, mais n’est pas encore enregistré.

La quatrième étape de la création du SCI consiste à passer au centre fiscal, puis au greffe du tribunal de commerce avec des statuts signés et formulaire M0. Pour officialiser l’enregistrement du SCI, une publicité doit être placée dans un journal légal des annonces.

La création d’un SCI n’est donc pas très compliquée en soi. La chose la plus difficile est d’organiser correctement les statuts et de comprendre comment fonctionne l’IBS, ses avantages et ses inconvénients. Frais de constitution si vous effectuez toutes les étapes de création, résume le coût de publication dans la revue publicitaire juridique.

Quel capital pour un SCI ?

Le capital d’un IBS est l’argent que les partenaires mettent dans l’IBS. Le capital minimum d’un SCI familial ou non familial est de 1€. Cependant, cette somme est trop faible parce que les associés doivent distribuer un certain nombre d’actions. Si les partenaires ont besoin de partager 100 actions, il est plus facile de donner à la société civile immobilière un capital social de 100 euros. Chaque action vaut alors un euro. Un partenaire qui apporte 40€ au capital de SCI reçoit 40 actions en échange et le second partenaire qui apporte 60€ à la SCI devient associé pour 60% de la SCI, via ses 60 actions. Dans un SCI avec un capital social d’un euro, la valeur des actions est comptabilisée en cent.

Les associés d’un IBS apportent de l’argent à l’IBS, en général. Mais il est également possible d’apporter de l’immobilier à la SCI. Un partenaire peut très bien apporter un appartement dans le SCI et le second peut apporter une maison. Ce bâtiment de la société civile immobilière peut être intéressant pour un couple qui a acheté des biens immobiliers avant de rencontrer et qui veut transmettre ces deux propriétés à leurs enfants. La contribution d’un immeuble en SCI existe et nécessite l’intervention d’un notaire. Le plus souvent, les IBS sont basés sur les contributions en espèces et les bâtiments sont acquis immédiatement ou plus tard par le SCI.

La contribution de l’IBS est fondamentale. Sans contribuer au capital social du SCI, la personne ne peut être admissible à titre d’associé. La contribution d’un immeuble ou d’argent au SCI est « rémunérée » par des actions de la société. Le fait de posséder un ou plusieurs partages donne automatiquement le statut d’associé. Le capital social est souvent assez bas, quelques centaines ou milliers d’euros. Le financement de l’immobilier est principalement réalisé par l’emprunt bancaire.

Quand la famille SCI emprunte

Les banques peuvent prêter de l’argent à un SCI familial. SCI utilise souvent des emprunts bancaires pour financer ses investissements immobiliers. Les partenaires de la SCI n’ont souvent pas l’argent nécessaire pour opérer sans les banques. Le SCI empruntera ensuite de l’argent à la banque pour financer ses investissements.

Emprunter pour une famille ou un IBS non familial est souvent un peu plus compliqué que d’acheter en votre propre nom. Le fichier d’emprunt est plus volumineux et il est nécessaire de montrer la patte blanche.

Sur une base personnelle, l’utilisation de l’emprunt dans le cadre de mon IBS personnel n’est pas plus compliquée que lorsque j’achète mes garages en mon nom personnel.

La principale difficulté d’un prêt à un SCI vient du banquier. Ce dernier est rarement informé du fonctionnement de l’IBS. Ce manque de connaissance du monde de la Sci est rarement avoué par le banquier. Comme il ne sait pas ou peu sur ce domaine, faire un prêt pour l’immobilier de la société civile devient compliqué.

Le fonctionnement d’un SCI (famille)

Alors, comment fonctionne un SCI ? Le fonctionnement d’un IBS est dicté par la loi. Au quotidien, c’est le gérant de la SCI qui s’occupe de la location de l’immobilier, organisant la vie de l’entreprise en question.

Chaque année, les partenaires du SCI se réunissent en assemblée générale. Au cours de cette réunion, les décisions qui ne peuvent pas être prises par le gestionnaire seul sont votées. Cela peut impliquer l’emprunt d’une nouvelle somme d’argent à la banque. Les associés peuvent également décider d’acheter un nouvel appartement dans le SCI. Les partenaires ont également le droit de voter pour la vente d’actifs dans le SCI.

Pour simplifier, les associés prennent toutes les décisions importantes dans la vie de immobilier société civile. Le fonctionnement quotidien de l’ICS est assuré par le gestionnaire. En général, le gestionnaire est également un partenaire du SCI, mais le gestionnaire de SCI peut également ne pas être un partenaire.

Dans la vie quotidienne et lors des réunions d’associés, le fonctionnement du SCI exige un peu de formalisme. Les règles prévues par les statuts doivent être respectées.

Statuts de la famille SCI

Les statuts d’un SCI familial ou non familial sont composés d’une dizaine de pages en général. Dans les lois, il y a environ 30 articles. Les statuts sont un contrat signé par des partenaires. Ce contrat fixe les règles du jeu et les règles qui s’appliquent au sein du SCI : entre partenaires, mais aussi entre le SCI et des tiers (banque par exemple).

Vous pouvez trouver des modèles et des exemples de statuts sur Internet. Un modèle de statuts peut être gratuit ou payant. La qualité de ces modèles est très variable. Selon mon expérience, il est très rare qu’un modèle des statuts sci familiaux libres ou non correspond aux objectifs et aux besoins des associés.

Il y a presque toujours des changements qui doivent être faits. Par exemple, un modèle de statuts sci familial peut oublier de prévoir la nomination du gestionnaire. Le coût de cette erreur peut être d’environ 200€. Un professionnel ne fera pas cette erreur. L’argent consacré à la rédaction des statuts est souvent une économie sur les erreurs futures qui coûtent cher.

Télécharger les statuts sci gratuitement est intéressant pour un petit SCI, sans réelle mise. En réalité, les enjeux de SCI sont beaucoup plus importants : l’immobilier vaut des dizaines ou des centaines de milliers d’euros. La sauvegarde des relations familiales est sans prix. Le coût fiscal d’une succession représente des montants importants qui peuvent compenser tous les avantages fournis par l’IBS.

Les statuts précisent également comment la comptabilité de l’ICS doit être tenue.

Comptabilisation d’un SCI

La gestion d’une société civile dans l’immobilier est souvent élargie par la comptabilité. Les obligations comptables de l’IBS peuvent être minimes, en particulier si l’IBS est imposé sur l’impôt sur le revenu (IBS). Dans le contexte d’un régime fiscal des sociétés (sci is), l’obligation de comptabilité des sociétés exige le recours à un professionnel de la comptabilité. Je vais expliquer la différence entre ces deux régimes fiscaux dans le chapitre suivant.

La comptabilité d’un IBS familial est souvent tenue par le gestionnaire de SCI. La comptabilisation d’un SCI familial se compose d’un compte de profits et pertes et d’un bilan. Le bilan et le compte de résultat sont obligatoires, même si certains IBS ne le font pas dans la pratique. C’est une erreur qui pourrait coûter cher.

La comptabilisation de l’impôt sur le revenu dans un CII est relativement simple. La comptabilité d’un IBS IR est ensuite présentée aux partenaires de l’ICS lors de l’assemblée générale annuelle. La comptabilité permet de calculer le bénéfice imposable du SCI, le revenu que les associés recevront et donc déterminer le montant de l’impôt à payer. Dans le même temps, la comptabilité de la SCI permet également de calculer la valeur des actions de la SCI.

Dans une comptabilité pour un SCI IS, tout cela est beaucoup plus complexe. On devrait faire appel à un comptable. Ce dernier créera et validera le compte de résultat et le bilan de l’IS SCI. Les règles de comptabilité à l’impôt sur les sociétés ne sont pas à la portée de tout le monde. Mon IBS personnel est imposé à l’EI. C’est mon comptable qui calcule le bénéfice imposable, l’impôt sur les sociétés à payer et met à jour le bilan de l’ICS chaque année. Je reçois ces documents en mai, juste avant ma déclaration de revenus.

Voyons maintenant comment fonctionne la fiscalité IBS.

L’imposition d’un SCI

L’imposition en SCI est variable par rapport à celle d’un achat en nom propre.

Impôt sur le revenu des achats en ligne

Dans un achat en son propre nom, la fiscalité de l’immobilier se fait dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Il s’agit de l’imposition des particuliers. Cet impôt comprend plusieurs types de revenus.

L’impôt sur le revenu comprend les revenus de votre travail, les revenus de vos locations immobilières ou les revenus de produits financiers de type actions, SICAV… Parmi les locations immobilières, nous distinguons deux catégories : les locations nues (sans meubles) sont taxées dans la catégorie des revenus immobiliers. Les locations meublées sont de nature commerciale. Ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il est important de noter que la taxe change en fonction du type de location.

Fiscalité en SCI

L’imposition d’un IBS est de deux types : la société civile immobilière peut être imposée sur l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). C’est ce qu’on appelle le régime fiscal de l’ICS. Il y a plusieurs différences entre un SII à l’APM et un ICS à l’IS.

Comme nous l’avons vu, les obligations comptables d’un IBS IR sont plus simple qu’un ICS IS. C’est pour cette raison que l’imposition d’un IBS familial est souvent celle de l’impôt sur le revenu. Il s’agit du système fiscal de base au sein de l’IBS. 95 % de l’IBS sont des impôts sur le revenu. Dans ce cas, le SCI est dit transparent.

SCI transparent

Qu’est-ce qu’un IBS transparent sur le plan fiscal ? Cela signifie que le SCI ne paiera aucun impôt. Ce sont les partenaires qui paieront l’impôt sur le revenu au lieu de l’IBS. Dans une ISC familiale, on suppose que M. et Mme K sont associés à un IBS à l’IR. Le résultat imposable de la société civile immobilière est de 4000€. L’impôt sur le SCI sera payé directement par M. et Mme K parce que le SCI est transparent, il ne paie pas d’impôt sur le revenu, de sorte que les associés déclareront 4000€ de bénéfice imposable sur leur feuille de déclaration d’impôt, dans la catégorie des revenus immobiliers.

Si le SCI ne fait pas de profit, alors il est en déficit. Ce résultat négatif est traité de la même manière. Ce sont les partenaires qui bénéficieront de la déduction fiscale due à la perte du SCI.

Le système fiscal de la société civile immobilière IR fonctionne presque le même que celui des revenus fonciers. Un IBS sur l’impôt sur le revenu n’apporte aucun gain fiscal particulier par rapport à la détention en nom propre. L’IBS est transparent et le bénéfice de l’IBS est imposable par chaque partenaire.

La taxe sur le logement et la taxe foncière sont dues de la même manière que si la propriété était en son propre nom. C’est le SCI qui paiera l’impôt foncier, qui est l’impôt du propriétaire. La taxe sur le logement est la taxe qui sera payée par le locataire de la propriété.

Droit Pinel et SCI

L’État a mis en place un certain nombre de régimes d’allégement fiscal. Parmi les plus connues sont la loi Pinel, la loi Duflot, la loi Borloo… Certains appareils sont toujours en vigueur et d’autres ne le sont pas. Le principal avantage de ces dispositifs est de réduire ses impôts sur le revenu. Le déficit foncier est amplifié par les dons fiscaux de l’administration. Notre contribuable déduira le déficit de son revenu imposable. Il réalise alors une économie d’impôt.

Sauf exception, les biens immobiliers vendus avec un appareil de loi Pinel peuvent être achetés avec un SCI. Le SCI doit être transparent en matière fiscale puisque la réduction d’impôt de Pinel est faite sur le revenu de l’associé. L’imposition par défaut du SCI fonctionne donc parfaitement, sauf indication contraire dans le système fiscal.

Un SCI familial à l’IR peut donc acheter une propriété avec une taxe telle que la loi Pinel ou Duflot. Le déficit foncier accentué par les avantages d’un Pinel peut être reporté au revenu des associés de la SCI.

Le SCI IS

Parmi les deux types de fiscalité IBS, il y a IBS IR et SCI IS. L’impôt sur les sociétés dans IBS est une option. Un SCI peut donc choisir une option IS. Par défaut, l’imposition de la société civile immobilière est l’impôt sur le revenu.

L’option IS est donc une exception. Dans la pratique, ce type de société commence à se développer, surtout depuis le passage de l’exemption de gain en capital de 15 ans à 30 ans.

L un SCI soumis au SI exige une comptabilité professionnelle. Le recours à un comptable coûte au moins quelques centaines d’euros par an. Vous devez donc être prudent si vous optez pour ce régime fiscal. Personnellement, j’ai opté pour un IBS assujetti à l’impôt sur les sociétés.

L’impôt sur les sociétés de l’ITC permet de rendre l’IBS opaque. Elle s’oppose ensuite au SIC qui est financièrement transparent pour l’APN. Le SCI paie son propre impôt : l’impôt sur les sociétés. Le taux IS est fixe : 15% inférieur à 38120€ de bénéfice annuel et 33,11 -3% au-dessus. L’imposition des SI SCI peut être intéressante dans certains cas, par exemple pour les investisseurs immobiliers ou les personnes qui sont très lourdement taxées sur l’impôt sur le revenu.

Comme le SCI à SI paie son propre impôt, les partenaires en sont exonérés tant que l’argent gagné demeure dans l’IBS au SI. Il fonctionne ensuite dans un cercle fermé. Elle garde l’argent pour elle et peut le réinvestir. L’associé n’a pas d’impôt sur le revenu à payer tant que l’IBS ne lui verse rien.

Une fois que le partenaire retire l’argent du SCI, l’argent devient imposable à titre d’impôt sur le revenu. C’est le principe de la double imposition : IS d’abord puis IR. L’imposition des sommes versées par le SCI fait partie de la catégorie des revenus mobiliers, au même titre que les dividendes. L’imposition des dividendes est un peu plus intéressante que l’impôt sur le revenu foncier. Cela a pour effet d’atténuer un peu la double imposition.

Il convient de noter que dans le contexte d’un CSI, nous pouvons pratiquer la dépréciation d’un bâtiment. L’appartement ou la maison en sci peut être amorti responsable. C’est le comptable qui détermine la durée de l’amortissement. Ce principe comptable, comme les différences entre IR et IS sont expliquées dans la formation gratuite.

La dépréciation SCI IS représente un gain de trésorerie important pour les investisseurs. À la suite de l’amortissement, le le revenu est réduit et l’ICS paie moins d’impôt. Le flux de trésorerie ainsi compensé permet de réinvestir dans d’autres biens immobiliers. C’est en partie la raison pour laquelle j’ai opté pour le régime d’imposition des sociétés au sein de ma société civile immobilière.

Société Civile Immobilier et TVA

En principe, la société civile immobilière n’est pas soumise à la TVA. Il n’y a donc pas de déclaration de TVA à faire dans un SCI. À titre exceptionnel, le SCI peut être soumis à la TVA. C’est le cas si le SCI a des murs commerciaux, par exemple. Dans ce cas, une déclaration de TVA est obligatoire. Cela permet de percevoir et de recouvrer la TVA.

Un SCI IS n’est pas nécessairement soumis à la TVA. Le choix du régime fiscal entre IR et IS n’a aucun impact sur la TVA au sein de la société civile immobilière.

SCI IR ou IS ?

Il n’y a pas de système fiscal parfait au sein de l’IBS. Chaque régime du SII, qu’il s’agisse d’un APN ou d’un SI, présente ses avantages et ses inconvénients. Aujourd’hui, SCI IR, connu comme transparent, est la norme, mais de plus en plus d’entreprises immobilières civiles sont soumises à l’IS.

Le choix est fait en fonction du type d’investissement, des projets des associés et de leur situation personnelle. Si vous voulez comparer ces deux régimes et aller plus loin dans la fiscalité des sociétés immobilières civiles, je vous invite à suivre une formation gratuite qui détaillera les différences entre un SCI IR et un SCI IS.

Exemple d’un IBS familial

La famille SCI est un assemblage SCI particulier. Il est créé lorsque les parents souhaitent léguer ou transmettre des biens à leurs enfants. Si vous possédez un bien immobilier important, vous voudrez peut-être, plus tard, le laisser en héritage à vos enfants. La famille SCI est donc une structure qui nécessite un peu plus d’explications.

Je vais prendre un exemple avec la famille SCI que nous avons créé pour un investissement locatif.

Nous avons créé une société civile immobilière familiale parce que nous avons acheté un locaux commerciaux. On est quatre partenaires.

Personnellement, je possède 30% des actions de SCI, mes deux sœurs ont chacune 30% des actions de la SCI. Les enfants représentent donc 90 % du SCI qui possède ces locaux commerciaux. Mes parents se sont associés par l’intermédiaire d’une société, une LLC, qui détient 10% des actions. C’est un exemple typique d’une SCI familiale où l’objectif est de transmettre des biens immobiliers.

Exemples de motivation pour créer une SCI familiale

Malgré le fait que mes parents ont trouvé la propriété, qu’ils ont trouvé l’artisan pour faire les rénovations, que ma mère est la directrice du SCI, mes parents ne le font pas pour eux. Ils le font pour leurs enfants.

Le but est vraiment la transmission. Ils n’allaient pas prendre 90% des actions et donner seulement 10% à leurs enfants si l’objectif est, qu’en fin de compte, le bien nous revient. Dès le départ, par exemple, une distribution d’actions a été faite qui correspond à ce que nous voulions faire, c’est-à-dire de transmettre la propriété à leurs enfants.

Il est tout à fait naturel que nous sommes devenus des partenaires majoritaires sur une base liée pour des questions que vous pouvez comprendre assez facilement. La transmission est déjà faite. Aujourd’hui, comme chaque enfant possède 30%, il n’y a que les 10% d’actions détenues par mes parents via l’entreprise qui devront être transmises.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il y a une déclaration, vous payez des impôts, etc., mais il y a une deuxième explosion fiscale lorsque vous transmettez la propriété. Si vous vendez un bien immobilier, vous êtes imposé sur les gains en capital, mais lorsque vous transférez le bien, vous avez aussi des droits de succession ou de transmission à payer à la Couronne.

Cela peut très rapidement augmenter selon différents critères. L’objectif de mes parents n’était pas de commencer l’enveloppe qu’ils ont pour la transmission d’autres biens immobiliers et de transmettre les locaux directement à leurs enfants.

C’est aussi pour cette raison que nous avons créé une SCI familiale. Il est beaucoup plus simple que indivision, qui est une autre façon de détenir une propriété pour beaucoup. Les statuts sont un contrat que nous avons tous signé, mes parents, mes sœurs et moi-même.

Dans ce contrat, il y a toutes les règles de ce qui doit se passer dans le SCI. Pour que nous soyons tous d’accord, il est très important que ces règles soient établies dès le début. Tout le monde les signe et, s’il y a un événement, cet événement est censé avoir été prévu dans les statuts.

À ce moment-là, les lois rendent la loi entre les associés et c’est très pratique. De cette façon, il n’y a pas de problème avec la décision. Contrairement à une indivision où les règles ne peuvent être surestimées, elles sont plutôt établies par la loi.

Le SCI est très flexible, nous avons rédigé les statuts de la SCI en fonction de mes connaissances. Puis ils les ont fait écrire par le comptable qui a appliqué leurs souhaits, puisque ce sont mes parents qui ont décidé.

J’étais juste là en conseil pour leur expliquer les différentes choses qui étaient possibles. Il y avait un certain nombre d’objectifs à atteindre. Ce sont eux qui ont décidé : nous allons le faire pour transmettre aux enfants, nous voulons garder le contrôle, etc. SCI est un outil très pratique pour investir dans la famille.

La structure de votre IBS doit répondre à une question : Quel est le but de votre ICS ? Après avoir répondu à cette question, il est plus facile d’établir votre SCI.

Dans la vidéo, vous pouvez voir que le but de la SCI familiale est de léguer, de transmettre un bien immobilier aux enfants. De cette façon, la répartition des actions entre partenaires est ajustée. En effet, dans ma famille SCI, mes parents possèdent 10% des actions, mes deux sœurs 30% chacune et je possède les 30 pour cent derniers. 6 pièges et idées fausses sur les sociétés immobilières civiles

Voici d’autres articles pour approfondir le sujet

Calculer les rendements immobiliers dans un SCI IR Taxe forfaitaire ou PFU — définition et impact sur SCI et SAS

Comment réussir son investissement immobilier locatif ?

Pour investir dans l’immobilier,  il faut commencer par l’achat d’un logement et ensuite le proposer à la location. Cela permet la génération régulière de revenus. Voilà également le mode opératoire de tous ces investisseurs immobiliers qui font une fortune et réussissent à se constituer un patrimoine.

Pour gagner de l’argent avec l’investissement immobilier locatif, il faut tout d’abord préciser si le logement à acquérir est à usage commercial, à louer à une entreprise ou à un particulier. Le choix de l’emplacement, des dimensions et de l’emplacement géographique du bien immobilier dépend entièrement de ces critères.

Pour profiter d’une défiscalisation intéressante, vous pouvez procéder à l’achat d’un logement neuf avec le dispositif Pinel. Cela permet une économie pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat. De plus, vous bénéficiez d’exonération de taxes foncières pendant 24 mois et des frais de notaire réduits pour la signature de l’acte de vente authentique.

Après acquisition du logement, vous êtes tenu de louer le bien immobilier à un locataire éligible sur une période minimale de 12 ans. Une fois ce délai écoulé, vous êtes libre de continuer dans l’investissement locatif et ainsi vous constituer rapidement un patrimoine. Vous pouvez aussi décider de reprendre votre bien immobilier et l’utiliser à titre de résidence principale ou secondaire.